Cổ phiếu KDH: Đón chờ sự trở lại mạnh mẽ

Quý độc giả quan tâm có thể đọc báo cáo phân tích cổ phiếu KDH của Công ty Cổ phần Chứng khoán VNDirect tại đây.

Nội dung tóm tắt:

"Kết quả kinh doanh Q3/21 ảm đạm do siết chặt giãn cách tại phía Nam

Doanh thu Q3/21 giảm 31,7% so với cùng kỳ (svck) còn 1.199,3 tỷ đồng do  Công Ty Cổ Phần ĐT & Kinh doanh Nhà Khang Điền (KDH) chỉ bàn giao 580 căn hộ Lovera Vista và 1 căn thấp tầng Verosa Park. Biên lợi nhuận gộp Q3/21 tăng 8,8 điểm % so với cùng kỳ (svck) từ nền thấp Q3/20 lên 39,8%. Lợi nhuận (LN) ròng Q3/21 giảm 12,4% svck còn 316,6 tỷ đồng. LN ròng 9T21 tăng nhẹ 2,4% svck lên 788,1 tỷ đồng, hoàn thành 67,2% dự phóng của chúng tôi.

Dự phóng doanh số ký bán hồi phục mạnh mẽ từ 2022.

Trong 9T21, KDH chỉ bán được 24 sản phẩm tại các dự án Verosa and Lovera, ước đạt 200-250 tỷ đồng, giảm 85-90% svck, ảnh hưởng do siết chặt di chuyển tại phía Nam từ tháng 6-9. Do đó, chúng tôi hạ dự phóng doanh số ký bán 2021 54,1% xuống 2.359 tỷ đồng (-3,3% svck) và kỳ vọng các hoạt động quảng cáo, bán hàng trở lại từ tháng 10. Chúng tôi dự phóng doanh số ký bán 2022 hồi phục mạnh mẽ tăng 188,2% svck và 2023 tăng 31,5% svck.

Duy trì khuyến nghị Khả quan với giá mục tiêu cao hơn 54.800 đ/cp

Chúng tôi nâng giá mục tiêu KDH lên 20,4% để phản ánh 1) khu công nghiệp (KCN) Lê Minh Xuân khai thác sớm hơn dự kiến, 2) giá nhà đất tại TP. HCM tăng nhanh và 3) chúng tôi loại bỏ chiết khấu RNAV cho các dự án dự kiến mở bán trong 2-3 năm tới. Tiềm năng tăng giá trong ngắn hạn đến từ giá bán trung bình cao hơn dự kiến các dự án Armena, Clarita, 11A, 158 An Dương Vương; luận điểm đầu tư trung và dài hạn của chúng tôi phụ thuộc vào việc liệu KDH có thể xử lý các vấn đề pháp lý nhằm ra mắt dự án Tân Tạo. Rủi ro giảm giá là 1) việc xin cấp phép mở bán cho các dự án mới chậm hơn dự kiến và 2) giá nguyên vật liệu xây dựng tiếp tục tăng".

Chúng tôi hạ dự phóng doanh số ký bán 2021 nhưng vẫn giữ triển vọng lạc quan cho 2022-23

Chúng tôi quan sát từ 2020 tới nay KDH chưa ra mắt dự án mới do ảnh hưởng của COVID-19 và thủ tục pháp lý chậm tại TP. HCM. Trong 9T21, KDH chỉ bán được 24 căn tại các dự án Verosa và Lovera, ước khoảng 200-250 tỷ đồng, giảm 85-90% svck. Tuy nhiên, chúng tôi vẫn đánh giá cao KDH vì quy mô, năng lực tài chính, quỹ đất lớn trong bối cảnh nguồn cung mới hạn chế tại TP.HCM cũng như tính minh bạch về mặt pháp lý tại các dự án của KDH. Do giãn cách xã hội tại TP. HCM đã được nới lỏng, chúng tôi kỳ vọng doanh số ký bán sẽ quay về đà tăng từ Q4/21.

Chúng tôi quan sát thấy KDH đã khởi công dự án Classia tại Thủ Đức vào cuối Q3/21 (tên Armena trước đây), với tổng diện tích đất 4,3ha, dự kiến phát triển thành 176 căn nhà phố. Chúng tôi kỳ vọng dự án này sẽ mở bán vào cuối Q4/21. Chúng tôi duy trì giả định giá bán trung bình tại dự án này là 115-130 triệu đồng/m2, đóng góp 3.389 tỷ đồng vào doanh số ký bán 2021-22. Ngoài ra, KDH dự kiến sẽ mở bán 3 dự án khu dân cư mới khác trong năm 2022-23 gồm Clarita (5,7ha), một dự án căn hộ (1,8ha) và Bình Hưng 11A (17,5ha). Chúng tôi tin rằng các dự án này sẽ đạt được tỷ lệ hấp thụ cao nhờ sở hữu vị trí đắc địa tại TP. HCM, chúng tôi ước tính doanh số ký bán năm 2022 tăng 188,2% svck và 2023 tăng 31,5% svck.

Bên cạnh đó, theo chia sẻ của ban lãnh đạo KDH, các thủ tục pháp lý của KCN Lê Minh Xuân đã hoàn thành 90% tính đến Q3/21, chúng tôi kỳ vọng dự án này có thể bắt đầu cho thuê từ nửa cuối 2022, sớm hơn dự kiến trong bản cập nhật trước đó của chúng tôi. Chúng tôi duy trì giả định về giá cho thuê trung bình là 270-290 USD/m2/kỳ thuê vào năm 2022, sau đó sẽ tăng lên ở mức 10-15% mỗi năm từ năm 2023 trở đi, theo mức tăng trưởng của thị trường BĐS KCN tại TP.HCM".