Cổ phiếu KBC: Khuyến nghị TRUNG LẬP, giá mục tiêu 50.000 đồng/cổ phiếu

Quý độc giả quan tâm có thể đọc báo cáo phân tích cổ phiếu KBC của Công ty Cổ phần Chứng khoán SSI tại đây.

Nội dung tóm tắt:

"Giá cổ phiếu KBC đã tăng 44% kể từ báo cáo gần nhất của chúng tôi (ngày 26/5/2021) cùng với việc pha loãng cổ phiếu từ đợt phát hành riêng lẻ gần đây, chúng tôi điều chỉnh khuyến nghị đối với KBC từ MUA xuống TRUNG LẬP. Do KQKD 9T2021 chỉ hoàn thành 37% kế hoạch năm về LNST, chúng tôi cũng điều chỉnh giảm ước tính doanh thu thuần và lợi nhuận ròng 2021 còn 4,8 nghìn tỷ đồng (-16%) và 1,2 nghìn tỷ đồng (-35%). Mặc dù vậy, chúng tôi tăng 13% giá mục tiêu 1 năm lên 50.000 đồng/cp, để phản ánh giá đất tăng tại Hải Phòng và Bắc Ninh. Định giá hiện tại chưa bao gồm các dự án mới trong giai đoạn đầu như các KCN tại Long An hay dự án nhà ở tại Vũng Tàu.

Triển vọng

Mảng KCN duy trì bền vững với triển vọng khả quan

Trong 10 tháng đầu năm, tổng giá trị vốn FDI đăng ký và bổ sung duy trì ổn định, đạt 23,7 tỷ USD, tăng 1,1% YoY. Tổng giá trị giải ngân đạt 15,2 tỷ USD, giảm -2,5% YoY trong kỳ. Mặc dù vậy, giá trị giải ngân vốn FDI trong tháng 10 đạt 1,9 tỷ USD (+10% MoM) - xếp thứ 2 về giá trị tính theo tháng trong năm. Mức hồi phục này cùng với mức tăng 24% so với cùng kỳ năm ngoái về vốn đầu tư bổ sung từ các doanh nghiệp FDI đang hoạt động, cho thấy tín hiệu khả quan sau khi mở cửa trở lại. Mặc dù đợt bùng phát dịch bệnh gần đây có ảnh hưởng nhất định đến tâm lý nhà đầu tư nước ngoài, chúng tôi giữ quan điểm dòng vốn FDI vào Việt Nam vẫn giữ vững với nhiều Hiệp định FTA có hiệu lực. Do ngành công nghiệp chế biến chế tạo thu hút phần lớn vốn FDI (59,1% tổng vốn FDI đăng ký), hoạt động cho thuê đất và dịch vụ logistics là yếu tố chính mang lại lợi ích cho các công ty phát triển khu công nghiệp.

Hiện tại, KBC sở hữu trực tiếp và gián tiếp khoảng 4,7 nghìn ha đất KCN khắp Việt Nam, chiếm ~6% tổng diện tích đất KCN đã thành lập trên cả nước. Ngoài danh mục hiện tại nằm ở vị trí chiến lược tại các trung tâm công nghiệp trọng điểm, KBC còn có kế hoạch mở rộng quỹ đất sang các tỉnh, thành phố lớn khác trên cả nước (Hải Dương, Long An, Hưng Yên,…). Với quỹ đất lớn, dày dặn kinh nghiệm trong việc thu hút FDI và vận hành KCN, chúng tôi cho rằng mảng kinh doanh khu công nghiệp của KBC sẽ tiếp tục bền vững. Tuy nhiên, vẫn tồn tại rủi ro chi phí giải phóng mặt bằng tăng có thể ảnh hưởng đến khả năng sinh lời.

Đất nhà ở: khơi dậy tài sản với tiềm năng gia tăng giá trị

Ngoài quỹ đất khu công nghiệp, KBC cũng sở hữu ~918 ha đất nhà ở với 88% diện tích đã được giải phóng mặt bằng. Hai dự án sinh lời chính là KĐT Phúc Ninh tại Bắc Ninh và KĐT Tràng Cát tại Hải Phòng.

Cụ thể, KĐT Phúc Ninh có diện tích khả dụng là 44,5 ha, trong đó Công ty đã bán 28,3 ha. Trong khi giá bán trước đây dao động từ 15 -18 triệu đồng/m2 thì giá thị trường hiện tại đã tăng lên ~35 triệu đồng/m2.

Về KĐT Tràng Cát, đây là dự án nhà ở quy mô lớn tại TP. Hải Phòng, với diện tích 585 ha, trong đó 511 ha đã giải phóng mặt bằng và KBC đã nộp hết tiền sử dụng đất. Tổng vốn đầu tư ước tính khoảng 11,3 nghìn tỷ đồng, tương ứng chi phí trên diện tích thương phẩm (NSA) là ~4 triệu đồng/m2, tương đối thấp so với mức giá bán của khu vực này hiện tại đang vào khoảng 15 triệu đồng/m2. Với vị trí thuận lợi tại Hải Phòng, một trong những trung tâm kinh tế đang phát triển nhanh tại miền Bắc, chúng tôi kỳ vọng KĐT Tràng Cát có thể khơi dậy giá trị tiềm năng lớn.

Định giá

Do KQKD 9T2021 chỉ hoàn thành 37% kế hoạch năm về LNST, chúng tôi điều chỉnh giảm -16% và -35% ước tính doanh thu thuần và lợi nhuận ròng 2021 xuống còn 4,8 nghìn tỷ đồng (+125% YoY) và 1,2 nghìn tỷ đồng (+332% YoY. Năm 2022, doanh thu thuần và lợi nhuận ròng ước tính đạt 10,6 nghìn tỷ đồng (+124% YoY) và 3,8 nghìn tỷ đồng (+205,4% YoY), phản ánh sự bắt đầu đóng góp của dự án KĐT Tràng Cát và nguồn doanh thu ổn định từ các KCN đang hoạt động.

Ở mức giá 49.000 đồng/cp, KBC đang giao dịch tại PE và PB là 26,2x và 1,8x trong 2021 và 10,1x và 1,6x trong 2022, đã tính đến 100 triệu cổ phiếu phát hành riêng lẻ trong tháng 10 (tương ứng 21,3% số lượng cổ phiếu đang lưu hành). Giá cổ phiếu KBC đã tăng 44% kể từ báo cáo gần nhất của chúng tôi (ngày 26/5/2021) cùng với việc pha loãng cổ phiếu từ đợt phát hành riêng lẻ gần đây, chúng tôi điều chỉnh khuyến nghị đối với KBC từ MUA xuống TRUNG LẬP. Mặc dù vậy, chúng tôi điều chỉnh tăng 13% giá mục tiêu 1 năm lên 50.000 đồng/cp, để phản ánh tăng giá đất tại Hải Phòng và Bắc Ninh. Định giá hiện tại chưa bao gồm các dự án mới trong giai đoạn đầu như các KCN tại Long An hay dự án nhà ở tại Vũng Tàu. Yếu tố tác động tăng đến khuyến nghị bao gồm tiến độ bán hàng nhanh hơn ước tính và giá bán tại KĐT Tràng Cát tăng hơn nữa.

Yếu tố tác động giảm đến khuyến nghị là tiến độ bán hàng từ KĐT Tràng Cát chậm hơn kỳ vọng và khả năng giãn cách xã hội lại diễn ra làm chậm hoạt động bàn giao đất KCN".